재래시장 활성화 사업의 현황과 문제점

성북구에서는 돈암시장에 이어 보문시장이 대부분 철거되고 현장에는 주상복합아파트가 지어지고 있다.

위는 당원들과 함께 보문시장 상인, 노점상, 주민 현장 방문을 하면서 찍은 사진.

여러 노력에도 불구하고 개발이 강행되어 많이 아쉬웠다. 

 

* 아래는 지난 2006년에 쓴 글이다. 하지만 여전히 유효한 내용이다.

 

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재래시장 활성화 사업의 현황과 문제점

- 한국사회당 정책위원 신희철

0. 들어가며

○ 전국 각지의 재래시장에서 공사가 한창임. 아케이드, 공중화장실 설치 등 ‘시설 현대화 사업’과 전면철거 후 주상복합아파트 혹은 복합상가 등을 재개발, 재건축하는 ‘시설 정비 사업’이 진행되고 있음.

 

○ 이외에도 상품권 발행, 인터넷 홍보 등의 방안도 추진되고 있음.

○ 그러나 ‘재래시장 활성화’라는 취지와 달리 원 상인과 노점상, 주민의 생계는 존중하지 않고 관련 토지 등 소유자와 건설업체의 배만 불리고 ‘재래시장 황폐화’로 전락하고 있는 상황임.

○ 이 글에서는 관련 법에 의해 추진되고 있는 ‘재래시장 시설 정비 사업’을 중심으로 다루고자 함.

1. 재래시장 활성화 사업의 개요

○ ‘시설 현대화 사업’과 ‘시설 정비사업’은 김영삼 정권 이래 재래시장 활성화 방안의 두 축으로 진행되고 있음. 한편으로는 재래시장의 개발을 통해 경쟁력을 제고 한다는 명목으로 각종 특혜와 지원을 퍼붓고 ‘정부와 지자체-전문가집단-상인단체’의 3자 연대를 구축, 다른 한편으로는 ‘현대화’ 개발을 통해 ‘새로운 상권’을 창출한다는 것임.

 

시장정비사업 구역 선정현황 및 추진현황

계	용도지역별				정비방식
	상업	주거	준주거	기타	주상복합	상가전용
107	29	44	26	8 (준공업 1,주거상업 2, 기타 5)	84	23

자료: 중소기업청  

○ 이에 지난 1995년 12월 29일 「중소기업의 구조개선 및 경영안정지원을 위한 특별조치법」을 제정하여 시장 재개발·재건축에 대해 융자지원 할 수 있도록 하였고, 2002년 1월 26일에는 「중소기업의 구조개선과 재래시장 활성화를 위한 특별조치법」을 제정하여 재래시장 환경개선사업, 재래시장 재개발·재건축시 용적률의 특례, 높이제한 완화, 수도권 과밀부담금 감면 등의 특혜를 주게 되었음. 그리고 2004년 말 제정되어 각종 허점을 드러낸 「재래시장 육성을 위한 특별법」을 최근 2006년 4월 5일 전부 개정하여 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」을 마련하기에 이르렀음.

 

2. 현 재래시장 활성화 사업의 문제점

○ 과도한 개발을 부추기고 있음.

용적률, 건폐율과 높이제한 등에 대한 규제를 여전히 대폭 완화하고 과밀부담금을 절반만 부과하고 있기 때문에 토지 및 상가 주인들과 건설자본은 기존 재래시장을 철거하고 고층 주상복합아파트를 짓고 있음. 비단 현장과 인근에 투기열풍이 일어 부당하게 임대료가 인상되고 그 결과 원주민과 영세상인, 노점상들이 쫓겨나고 소수 조합원과 다수의 외지 부유층만 입주하는 상황임. 인접지역까지 함께 개발할 수 있게 되면서 그 파괴력은 배가되고 있음. 곳곳에서 임대료와 권리금 등을 감당하지 못하고 사실상 쫓겨나는 상가 세입자들과 빈 점포가 늘며 제도적으로 ‘불법’시 되고 있는 노점상들은 어떠한 권리도 보장받지 못한 채 짐승 취급을 당하고 있음.

 

○ 물론 임차상인 등 입점상인에 대한 대책이 (법으로나마)구체적으로 명시되어 가고 있다는 것은 인정할 만함.

- 임차상인 등 입점상인에게 임시시장의 마련,

- 마땅한 공간이 없을 시 국공유지에 임시시장 마련,

- 임시시장의 마련이 곤란할 시 영업활동의 중단으로 인한 금전적 손실의 보전,

- 사업시행구역의 선정ㆍ공고 당시의 임차상인 등 입점상인에 대한 시장정비사업 완료 후 입점우선권을 부여하거나 임대료를 할인하고, 지방자치단체는 이를 수립?시행하는 사업시행자에 대한 지원방안을 강구,

- 이러한 대책을 시행할 것을 지방자치단체가 사업시행자에게 권고할 수 있으며,

- 이를 정당한 이유 없이 이행하지 않을 경우 사업비용 지원의 중단 및 회수 등 필요한 조치를 취할 수 있음,

- 또한 주상복합아파트가 지어질 시에는 1가구 1주택을 원칙으로 무주택자인 입점상인에게 주상복합아파트 주택을 우선 공급하도록

되어있음.

 

더불어 그간 ‘사업시행구역의 선정ㆍ공고 당시의 임차상인 등 입점상인’이라는 자격조건이 악용되어

- 동결상태에 있던 임대료를 임대차보호법 상한선까지 인상하는 경우,

- 임대계약 미체결 시 명도소송으로 강제 퇴거조치를 취하는 경우,

- 주차장을 폐쇄하거나 용도전환을 이유로 사용금지하는 경우,

- 시장의 관리를 의도적으로 불결하게 하여 매출의 급감을 유도하는 경우

등의 사례가 속출하자 이에 대한 대책으로 “시장·군수·구청장은 시장에서 입점상인에 대해 과도한 임대료 인상 등 영업에 불리한 환경을 조성하여 시장 정비 사업을 추진하려는 자와 입점상인 간에 분쟁이 진행 중인 경우, 시·도지사에게 사업추진계획의 승인신청을 하기 전에 이를 해결토록 요청하거나 제58조의 규정에 의한 시장분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.”는 규정을 삽입하였고 입점상인 대책 미비 시 ‘권고’만 할 수 있었던 것을 ‘시정요청’까지 가능하도록 관련 조항을 삽입하거나 개정한 바 있음.

 

○ 그러나 ‘재래시장 활성화’라는 애초 취지, 전체 소요비용 중 70~90%를 정부와 지자체가 부담하고 있는 현실 임에도 조합 측에 대한 지자체의 지도 감독 미흡 시 책임을 물을 수 없으며, 최근 흑석시장 정비사업의 사례와 같이 조합 측이 장사가 되지 않는 곳에 임시시장을 마련하는 등의 사례도 벌어지고 있음.

더불어 서울지역 재래시장 중 주민들이 살고 있는 재래시장이 80%가 넘을 정도 임에도 거주민에 대한 주거대책은 언급이 안 되어 있으며 노점상에 대한 대책 또한 전무함. 이에 부산 자갈치 시장 시설정비사업 추진과정에서 대부분의 노점상들이 쫓겨날 위기에 있음.

특히, 법적 보호장치나 지식 및 접근성이 취약한 재래시장 상인, 거주민, 노점상의 경우 관련 법 및 권리를 몰라 사각지대에 있음.

 

3. 우리 당이 가져야 할 정책방향

○ 철거위주의 재래시장 시설정비사업은 전면 재검토 되어야 함! 특성화 전략을 통해 기존 재래시장의 장점을 극대화해야 함.

- 전면철거위주의 재래시장 개발이 아니라 주변 여건에 맞게 농산물 직거래 장터 등 재래시장 특성화, 지역 삶의 질 등이 통합적으로 개선될 수 있도록 해야 함.

- 이를 위해 재래시장 시설정비사업에 대한 규제를 오히려 강화하고 지자체, 사업시행자, 이해당사자(영세상인, 거주민, 노점상 등 포함) 및 중소기업청 시장경영지원센터 등 전문가집단이 함께 특성화 전략 등 중장기적인 발전방안을 마련할 수 있도록 해야 함.

○ 원거주민, 영세상인, 노점상에 대한 대책 홍보 및 보장 조치해야 함.

법적으로도 대책이 보장되어 있는 입차상인 등 입점상인들이 이를 모르거나 접근성이 열악한 상황임. 더욱이 원거주민이나 노점상에 대한 대책은 전무함. 이러한 모든 과정에서 사업시행자인 시장상인회(토지 및 상가 소유자 중심)에게 과도한 결정권이 부여되고 있음.

이에 비단 입점상인만이 아니라 원거주민, 노점상들에 대한 대책이 보장될 수 있도록 지자체가 적극적으로 홍보하고 대책이 마련되지 않을 시 시정명령을 내리는 등 감독 권한과 의무를 강화해야 함.

 

○ 조례 제정을 통해 대형 할인점 엄격히 규제해야 함.

중소기업청 시장경영지원센터의 ‘2005년 재래시장 실태조사’ 자료를 보면, 지난해 1~7월 3대 할인점 점포가 입점한 7개 중소도시(경기 부천·용인·양주, 경남 진해·통영·양산, 전남 순천) 재래시장의 빈 점포 비율은 24%에 이르고 있음. 이는 전국 평균인 13.2%의 두 배 수준임. 이는 대형 할인점이 지역의 상권을 활성화하는 것이 아니라 오히려 삶의 질까지 대폭 하락시키고 있음을 의미함.

주민수 당 입점 가능한 대형 할인점 수를 엄격하게 규제하고 대형 할인점의 수익을 일정 규모 이상 재래시장 등 사회에 환원하도록 해야 함. 인구 32만 도시 익산의 경우, 롯데마트와 이마트, 삼성홈플러스의 연간 매출액은 2천억원이 넘음. 그러나 익산지역에 내놓은 기부금은 생색내기 수준도 안 됨. 가령 2005년에 927억원의 매출을 올린 롯데마트는 불과 8백여만원의 기부금을 내놓았을 뿐임.